2008.09.04.
Eltűntek a vevők a használt lakás piacról?
 Forrás: portfolio.hu
Sokéves mélypont az átadott lakások számában , hosszú évek óta először csökkenő telekárak az addig legkeresettebb területeken is, óvatosabb külföldi cégek és befektetési céllal vásárlók, nem beszélve a magyar vevők elmaradásáról - jellemzi a hazai lakáspiac 2008-as első félévét Valkó Dávid az Otthon Centrum vezető elemzője. Szétnézve az európai piacokon azonban már-már szerencsésnek mondhatjuk magunkat, hogy elsősorban az óvatos hitelezés és az árbuborék hiánya miatt a hitelválság hatását csak tompítva érezzük meg.
Az építési volumen tekintetében a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2008 első félévében 11.1 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 20.9 ezer új lakásra adta ki építési engedélyt országosan. Ez 15.5 ill. 0.8%-os csökkenés az egy évvel korábbi számokhoz képest. Az átlagosnál erőteljesebb visszaesést könyvelhetett el a főváros, ahol 24%-kal kevesebb (3080) új lakás használatbavételére került sor és 11%-kal kevesebb (5238) új engedélyt kértek, mint 2007 első félévében. Ezzel szemben, a többi városban 10% körül nőtt a kiadott építési engedélyek száma.
Az év első felében használatba vett lakások nagyobbik részét a lakosság építtette saját használat céljából, s az új lakások közel fele családi házban épült. A vállalkozói lakásépítések aránya országosan 44%-ra, Budapesten pedig 78%-ra csökkent. Ennek megfelelően leginkább a kislakások építése szorult vissza, míg a 60 nm feletti lakások aránya nőtt az új építési állományban. Az új lakások átlagos alapterülete 91 nm, 5 nm-rel nagyobb, mint az előző év hasonló időszakában. Budapesten még jelentősebb a lakásméret növekedése: 62 -ről 72nm-re.
Újépítésű lakások - visszafogott kezdés, új irányok
A tavalyi évhez képest visszafogottabban indult a 2008-as esztendő az új lakások piacán. A korábban megszokott szezonalitás eltűnőben van, s hónapról-hónapra nagy kilengések lehetnek az értékesítésben, idén eddig például az április hozott kiugró eredményeket. Általában igaz, hogy az értékesítés üteme, a havi eladások száma a projekt életciklusától függ. Átadásig átlagosan a lakások körülbelül 80 százaléka talál gazdára, ugyanakkor a piac két szegmense megosztott.
* - A magasabb négyzetméterárú lakásokra jellemző, hogy az eladási számok az átadás előtti hónapokban a legjobbak, amikor az épület már fizikailag is bejárható.
- Az alacsonyabb árfekvésű lakásoknál, ahol általában van előértékesítés, ill. kedvező fizetési ütemezés, a projekt indulásakor is jelentkezik egy komoly felfutás az értékesítésben.
A budapesti társasházi projekteket tartalmazó adatbázis júliusi feldolgozása alapján közel 11200 lakás átadása várható idénre, 12 kerületben nő a megépített lakásszám 2007-hez képest, míg 11-ben csökken, az átadott, de eladatlan lakások száma 1830 volt a júliusi felmérés alapján. A belvárosi telkek fogyása és hihetetlen megdrágulása miatt keresettek lettek a beruházók körében a felújítandó épületek, vagy akár egész tömbök. Bár teljes épülettömbök felújítása, illetve ennek megszervezése, előkészítése rengeteg időbe és pénzbe kerül, ideális lehetőséget nyújtanak a fejlesztőknek, hogy vegyes funkciós épületkomplexummal lépjenek piacra. Egy ilyen projekttel kockázatukat mérsékelhetik, illetve lehetőségük adódik nagy terület rehabilitációjával látványos épületeket építeni. Egy másik fejlesztői slágerterületnek az egyedi lehetőségeket rejtő Duna-partok számítanak. A IX. és XI. kerületi részen jelenleg 4-5, egyenként több ezer lakás volumenű fejlesztés áll előkészítés alatt. A zöldövezeti részek kedveltsége is folyamatos, és itt még jócskán vannak lakásépítésre alkalmas telkek. A vevők körében összességében a 45-65 négyzetméter közötti, jó elosztású, hatékony alaprajzzal rendelkező, jó tájolású lakások a legkedveltebbek. Az év eleje átlagosan 3-5%-os áremelkedéssel indult az új lakásprojektek esetében, s az év egészére infláció körüli növekedésre számíthatunk.
Látványos visszaesés a használt lakás piacon
A használt lakás piacon az év eleji nyugodt kezdés után a második negyedév látványos visszaesést hozott. Éves szinten 5-10% közötti kereslet-mérséklődésre lehet számítani 2008-ban. A vevői és eladói hajlandóság visszaesését jelzi a 2008 nyári, országos, 400 fős felmérés, mely szerint a megkérdezettek mindössze 2.7%-a tervez lakásvásárlást a következő egy évben (ez 2007-ben 9,3%-os volt), míg eladást 3,2% (ez 7% volt egy éve). A központi elhelyezkedésű, jó beosztású, befektetésnek vonzó lakások ára reálértékben is emelkedhet, ugyanakkor az energetikailag nem felújított, nagy alapterületű hetvenes években épült panellakásoké akár 7-8%-ka csökkenhet. 2008. első félévi, több ezer tranzakciót tartalmazó értékesítési adatbázisunk alapján a következő átlagárak adódnak a használt lakás piacon terület és típus szerinti megbontásban, országosan.
A felmérés szerint, az elmúlt egy évben eladott lakásoknál a tulajdonosok 52%-a adott megbízást ingatlanközvetítőnek, s az eladott lakások 41%-ban történt az értékesítés ingatlanközvetítőkön keresztül.
Tipikus piaci magatartás, hogy a tulajdonos elsőként maga próbálja meg eladni lakását, de néhány hetes sikertelen próbálkozás után ingatlanközvetítőhöz fordul. Érdekes, hogy vidéken magasabb az ingatlanos cégek elfogadottsága, bár e mögött valószínűleg piaci sajátosságok állnak, nem emberi tényezők.
Az Otthon Centrum International Client Services tapasztalatai szerint lényegesen csökkent, emellett átalakult a budapesti lakáspiac külföldi vevőköre. A spanyol és ír befektetők száma, akik korábban a vevői kör 80%-át is kitették, mára alaposan megcsappant. Érdeklődésben továbbra sincs hiány, ám a tranzakciók száma lecsökkent, a döntéshozatali idő pedig kitolódott. Manapság sokkal tájékozottabbak a befektetők, nem prospektusból vásárolnak, hanem a helyszínen győződnek meg az ingatlan sajátosságairól, kiadhatóságáról. Kedvelt az egyetemek környéke, a forgalmas csomópontok, és áruk miatt a felújítható használt lakások. A külföldiek jellemzően egy nappalis, két hálószobás lakásokat vásárolnak. A még mindig jelen lévő spanyolok és angolok mellé dél-afrikaiak, norvégok, irániak, belgák, franciák, olaszok és oroszok csatlakoztak, akik általában 60-400 ezer eurót áldoznak befektetésre.
Már nem emelkednek a telkek árai
Sokéves tendencia tört meg 2008 első félévében, amikor városszerte megtorpant a társasházi építésre alkalmas telkek árának emelkedése. Míg azonban a budai oldal prémiumterületein ( I. II. XII. kerületek), illetve a kedvelt IX., XIII., XIV. kerületben stagnáltak az árak, a pesti belváros központjában (VI., VII. kerületek) és a józsefvárosi rehabilitációs zónában 30-40%-os volt a zuhanás. A belvárosi területeken a külföldiek lakás-keresletének drasztikus csökkenése miatt, míg a VIII. és X. kerületben a lakásárak emelkedését jelentősen meghaladó építési költség növekmény miatt nem profitábilis az építkezés, így kevesebb beruházó vesz telket. Emellett változást jelent az is, hogy a nagyobb cégek az eddig preferált 200-400 lakásos projektek helyett 100-150 lakás építésére alkalmas telkeket keresnek. A Lágymányosi hídtól délre eső Duna-szakasz és a Soroksári-Duna-part lehet a következő évek fejlődési súlypontja, ahol - a folyó minkét partján - több, előkészítés alatt álló projekt keretében mintegy tizenötezer lakás, irodakomplexumok, valamint szabadidős és kereskedelmi létesítmények kaphatnak majd helyet. Valami hasonló valósulhat meg itt, mint északon a XIII. kerületben, csak nagyságrenddel nagyobb léptékben.
|
|
|
|
