2008.09.08.
Hol érdemes lakást venni 2008-ban?- A válasz megérkezett
 Forrás: portfolio.hu
A lakáspiac az, amihez mindenki ért, és amiről mindenkinek van véleménye. Biztos, hogy mindenkinek van egy tuti tippje, hogy hol érdemes lakást venni, milyet és mennyiért. Ezenkívül mindenkinek megvan a saját elmélete, hogy mi a jó befektetés, merre megy a piac, és hol robbannak fel a lakásárak a következő 5 évben. A saját elméletek és tuti tippek általában a józan ész logikáját követik, azonban fenn áll a veszély, hogy túl erős az érzelmi töltet, és a szubjektivitás elhomályosítja a reális ítélőképességet. Cikkünkben éppen ezért igyekeztünk objektívek maradni, és néhány törvényszerűséget összefoglalni, amelyre érdemes emlékezni, ha életünk egyik legfontosabb pénzügyi döntésére kerül sor.
Népszerű témáról lévén szó, számos klasszikus, de immáron érvényét vesztett vélekedés és városi legenda kering a lakáspiacról, emellett erős szubjektivitás övezi a témát. Cikkünkben egy életszerű szituációból kiindulva kíséreljük meg átvilágítani a budapesti lakáspiacot. Az érzelmi faktor, és az egyedi jellegzetességek kiküszöbölése érdekében elemzésünkben egy általunk felállított feltételrendszer mentén értékeljük a lehetőségeket, alapvetően hosszabb távú és általános tendenciákat igyekszünk szem előtt tartani. Az általuk felállított feltételrendszer a következő alapvetéseket tartalmazza:
Középtávon gondolkodunk, és a lakásvásárlást -mint életünk egyik legfontosabb pénzügyi döntését- alapvetően befektetésként értékeljük, azonban a helyzet életszerűsége kedvéért feltételezzük, hogy rövidtávon (1-5 év) a benne is szeretnénk lakni: tehát nem pusztán az értéknövekedésre számítunk, illetve nem a bérleti díjból szeretnénk jövedelmet szerezni. A vásárolt lakástól tehát elvárunk bizonyos színvonalat, ami alapvetően határozza meg az életminőségünket, és rövid távon nem változik meg. Röviden, olyan lakást preferálunk tehát, amelynél átlagon felüli értéknövekedést remélhetünk, és amely néhány éven át viszonylag kellemes életkörülményeket biztosít számunkra.
Lokáció mindenekfelett: közlekedés és környezet
Az ingatlanpiac elsőszámú premisszája "a lokáció mindenekfelett", és ez a lakáspiacon is érvényes. A lakás egyedi adottsági erősen szubjektívek, az elhelyezkedés és a megközelítés az, ami az ingatlan értékét leginkább befolyásolja, ezen ugyanis nem egyszerű változtatni.
Ez azt jelenti, hogy Budapestről lévén szó, a lakásvásárlásnál a jelenlegi (!) közlekedési adottságokat és a lakókörnyezet jelenlegi állapotát kulcsfontosságú szempontként kell kezelni.
Budapesten a könnyű megközelíthetőség záloga egyértelműen a metró, illetve a fő villamos vonalak (pl. 4-6) közelsége. Kritériumrendszerünkben éppen ezért ezt határoznánk meg elsődleges fontosságúnak. A közlekedési hálózatban apróbb változások bekövetkezhetnek, de igazán nagy súlyú változásokra csak hosszú távon van esély, rövid távon a közlekedési adottságok nyilván nem változnak. Ebben a kérdésben érdekes példát szolgáltat a 4-es metró vonalának kiépülése, amely az elemzések szerint nem volt különösebb hatással az ingatlanárakra. Véleményünk szerint ennek két fő oka, hogy mivel az ügy régóta húzódik, ezt piac már beárazta, és az új vonal igazi változást csak Budán hoz.
A budapesti közlekedési hálózat megújítása az ingatlanpiacon is érdekes fejleményeket hozhat. Érdemes például belegondolni, hogy mit okoz majd a Margit híd lezárását követő közlekedési káosz. Az is elképzelhető, hogy az elkövetkező időszakban felértékelődnek azok a területek, amelyeket ezt az útvonalat elkerülve is meg lehet közelíteni.
A "VIII. kerület dinamikusan fejlődő részén"...
Ugyanez érvényes a lakókörnyezet jelenlegi minőségére . Tagadhatatlan: Budapest fejlődik, változik, és az újonnan felkapott, éppen hogy fejlődés útjára lépett területek egyszer majd kellemesek lesznek. Egy tipikus példát említhetnénk ott: a "VIII. kerület dinamikusan fejlődő része", vagy a X. kerület, ahol tobzódnak a mérsékelt árszintű lakóingatlan fejlesztések. Csodát várni azonban nem érdemes: bár olcsón tudunk ezeken a területeken lakást venni, és a felértékelődés hosszú távon valószínűleg elkerülhetetlen, ugyanakkor a lakókörnyezet rövid távon nem fog megváltozni . Éppen ezért a döntésnél a lakókörnyezetben csak nagyon rövid távon (1-2éven belül) várható pozitív változásokat érdemes beleárazni az értékelésbe.
A piac hamarabb áraz
A döntésnél érdemes észben tartani, hogy piac sokkal korábban beárazza a várható pozitív változásokat. Gondoljunk csak a IX. kerületre, amelynek bizonyos részeiben a rehabilitáció valóban sikersztorinak számít. De az árak már a kijjebb eső területeken is igencsak elszálltak, pedig azok valójában nem nyújtanak olyan magas szintű életminőséget, és javulás jó pár év múlva következik csak be (tehát mi már nem nagyon tudjuk élvezni ennek előnyeit). Egy másik példa az éppen rehabilitáció alatt álló VIII. kerület, ami gyakorlatilag bontási, jobb esetben építési terület, de a négyzetméterárakba már beárazták a sikersztorit. Nem árt tehát végiggondolni, hogy valóban egy építkezés kellős közepén szeretnénk-e lakni, azért mert az a környék majd valamikor jó lesz...
Amire viszont tudnunk kell: a már korábban felkapott kerületekben, az elmúlt tíz évben favoritként kezelt XIII. vagy a már említett IX. kerületekben- további hatalmas árrobbanásra már nem lehet számítani . Ezek a területek az elmúlt években szépen fejlődtek, és az évek során irdatlan lakás volumen került itt átadásra, és a fejlesztői lelkesedés még most is javában tart. Mivel ezek a területek alacsony bázisról indultak, áremelkedés valóban volt az elmúlt években, azonban a túlkínálat és a látványos fejlődés hiányában már nem lesz akkora a felértékelődés.
Amit biztosan NE
Köztudott, hogy a lakáspiaci boom Budapesten kb. 5 éve véget ért. A piac jelenleg túlkínálatos, és az erősen negatív gazdasági környezetben a helyzet szignifikáns javulására évekig nem számíthatunk. Már most érdemes tehát észben tartani, hogy mik azok a faktorok, melyek a lokáción túl jól eladhatóvá tesznek egy lakást.
Átlaglakás, átlag lokációval
Az első számú szabály, amit véleményünk szerint egy gyengélkedő lakáspiacon észben kell tartani, az, hogy átlagos lakást, átlagos helyszínen nem érdemes venni. Az átlagos lakások ezerszám öntik el a piacot, a kínálat ebből most is és a jövőben is hatalmas lesz. Röviden, olyan lakásban érdemes gondolkodni, amely már most átlagon felüli, vagy amelyet könnyen azzá lehet tenni. Ezen a ponton persze könnyen támad a szubjektivitás, de próbáljunk meg tárgyilagosak maradni: egy lakás lehet különleges minőségben, méretben, elhelyezkedésben, kialakításban, stb. Klasszikus példája ennek a kategóriának a rosszabb állapotban lévő használt lakás a belvárosban, amelyet felújítással átlagon felülivé tehető (ideális esetben a felújítás összegénél jóval nagyobb értéknövekedést érhető el). Érdemes észben tartani, hogy a lakást jó állapotú házban érdemes venni, mert rövid távon ebben a tekintetben is bajos a változás. Ha továbbértékesítésre számítunk, akkor a felújításnál jobb tartózkodni a markáns megoldásoktól: a divat trendek gyorsan változnak, így ezek már ronthatnak pozíciónkon.
Megint csak különleges adottságnak számít a garázs a belvárosban: még akkor is, ha a parkolási helyzet jelentősen javul -bár erre jelenleg nem sok esély van- a parkolási lehetőségek mindig szűkösek a belvárosban, ezért ez mindig jó befektetés lesz.
Nagyobb életteret
A korábbi slágertermékek-mint a garzonlakás és a másfél szobás lakások - kora leáldozott . A vevők a magasabb életminőséget és a nagyobb életteret keresik. Érdemes megfigyelni egyébként az újabb lakóingatlan-fejlesztéseket, már a fejlesztők is tudatosan nagyobb lakásokat építenek. Az európai átlag lakásméretek még mindig jóval magasabbak, mint a hazaiak, feltételezhető tehát, hogy a tendencia folytatódik. Még a két szobás lakások esetén is a tágasabb változat számíthat a jövőben nagyobb érdeklődésre.
A prémium prémium marad
Még egy dolog, amit nem árt tudni: a budapesti lakáspiacon még jelenleg is életképes a prémium szegmens. A (valódi) prémium prémium marad: ez a kategória némileg elválik az általános piaci trendektől, és bizonyos kereslet mindig van rá: ezeknek a lakásoknak még a legpesszimistább forgatókönyv szerint is emelkedik az ára.
Agglomeráció- határozott NEM
A városból való tömeges kiköltözés trendje már több éve véget ért, a korábban kiköltözők sorra térnek vissza a városba. A trend egyébként nem egyedi, pl. a nyugat-európai városokban is hasonlóan folyamatok játszódtak le. A nagyvárosból kiköltözők a közlekedés nehézségei miatt kénytelenek meghozni a kompromisszumot: a zöldövezetet feladják egy jól megközelítésű, magas minőségű belvárosi lakásra. A budapesti közlekedési hálózat gyászos helyzetét senkinek sem kell különösebben ecsetelnünk: elégtelen tömegközlekedés, P+R parkolók hiánya, körgyűrű hiánya, stb. Természetesen mindig akadnak majd, akik többre értékelik a madárcsicsergést, mint a stressz mentes munkába járást és a hatékony időbeosztást, azonban erős keresletnövekedésre nem érdemes számítani. Közel sem egyértelmű ugyanis, hogy az agglomeráció valóban magas életminőséget kínál.
Belső VIII. kerület - nagy méretű polgári lakás
A belső VIII. kerület gyakorlatilag a szűk belváros kiterjesztésének tekinthető, ugyanakkor egy intenzív felértékelődés előtt álló terület -a rehabilitációra váró külső VIII. kerület- mellett helyezkedik el. A terület mindig is népszerű volt, és az elmúlt két évben 10%-os áremelkedés regisztráltak itt, de az árak még mindig jóval a belváros árai alatt vannak. A belső VIII. kerületben már most is lényegesen kevesebb a romos ház, mint akár a VI. kerületben, és az egész kerület rohamosan fejlődik. A kerület külső részeinek rehabilitációjával a belső részek értéke is nő. Az V. kerületi vásárlási lehetőségek pedig egyre fogynak, az árak pedig -magyar viszonylatban is- már most is az egekben vannak.
Trendi belvárosi, szingli
Lakásvásárlásunknál érdemes észben tartani a változó demográfiai folyamatokat : a budapesti lakáspiacon egyre nagyobb számban jelennek meg a keresleti oldalon az egyedülálló, magasabb jövedelemmel rendelkező vásárlók, akik elsősorban az átlagon felüli adottságú lakásokat kedvelik. A belvárosi vagy budai, nagy alapterületű , nem hagyományos elrendezésű ingatlanok különleges figyelemre számíthatnak körükben.
Tetőtérbeépítés
A belvárosi tetőtér beépítések igazi gyöngyszemnek számítanak a budapesti felhozatalban. Egy ilyen lakás a belvárosi nagypolgári életérzést és az új lakás előnyeit ötvözi, különleges, és nagyon trendi. Igaz, az árak elég borsosak, de a kereslet ezekre a termékekre hatalmas, kínálatuk pedig -mivel viszonylag kevés alkalmas helyszín adódik tetőtérbeépítésre- viszonylag szűkös, most is , és a valószínűleg a jövőben is.
Előző három tippünket összegezve: a belváros mindig is keresett lesz , mert gyakorlatilag egyet jelent a jó megközelítéssel. A vásárolt lakás emellett nem árt ha valamivel többet tud, mint átlagos versenytársai.
Zöldövezet - szigorúan jó közlekedéssel
Egy budapesti lakáspiaci körképből budai zöldterületeket nem hagyhatjuk ki. Álláspontunk szerint azonban hiába Buda presztízse, ha a hátrányos közlekedéssel párosul, ezért itt is csak jól megközelíthető lakást érdemes választani. Bár Buda lakáspiaci pozíciója bomba biztos, és az értéknövekedés majdnem garantált, az árak azonban már mindenhol horribilisak, így érdemes olyan környéket választani, amelynek adottságai a közeljövőben átlagon felül javulnak. Ilyen például a XI. kerületben a Gellérthegy, amit 4-es metró viszonylagos közelsége budai viszonylatban is egyedülállóvá teszi.
|
|
|
|
