2008.09.22.
Felrobbannak-e a lakásárak Magyarországon?
 Forrás: porfolio.hu
Talán furcsának tűnhet feltenni az előbb kérdést, mikor világszerte hatalmas tőkepiaci és ingatlanpiaci válság tombol. Ugyanakkor bizonyos jelekből, és a múlt tapasztalataiból arra lehet következtetni, hogy opcióként a lakáspiac egy részének felértékelődésére lehet számítani, ha a csalódott befektetők a kockázatos tőkepiac helyett, a szemükben kisebb veszélyeket hordozó ingatlanpiac felé fordulnak. A helyzet azonban koránt sem ennyire egyértelmű.
Bár Magyarországon tíz év alatt az ingatlanok értéke megduplázódott, a lakásárak növekedése azonban csak egy viszonylag szűk periódushoz köthető. 1998 és 2003 között ment végbe jelentős áremelkedés, azóta viszont szinte befagytak az árak, s alig tapasztaltunk árnövekedés. Az előbb említett időszakban a lakásárboom alapvetően két tényezőre vezethető vissza, az egyik oknak egyértelműen a tőzsdék megremegése nevezhető, a 1998-as nagy esések, s összeomlások után ugyanis a befektetők bizalma megrendült a tőkepiacokban, s az értékpapíroktól inkább az ingatlanok felé fordultak. 2000 után sem fulladt azonban ki az ingatlanok iránt növekvő kereslet trendje, a piac számára ugyanis nagy lökést jelentettek a lakáshitelezési és támogatási rendszer újdonságai, s rengetegen választották az olcsó finanszírozási lehetőségek következtében a lakást, mint befektetési és vagyontartási formát.
Jelenleg felmerülhet a kérdés, hogy megismétlődhet-e a tíz évvel ezelőtt tapasztalt jelenség, s 2003-t követő átmeneti időszak után ismét rohamos emelkedésnek indulnak az árak. Csakúgy, mint 1998-ban az alternatív múltbeli hozamok rosszak, a befektetési alapok és a sokak által nagyon jó befektetési lehetőségnek tartott unit-linked termékek teljesítménye is jelentősen leromlott, ezért a befektetők talán ismét az általuk biztosnak vélt irányba fordulnak, s a tőkepiac betegségének következtében ismételten az ingatlanban látják a lehetőségeket. A befektetői piac ugyanis kicsit furcsán működik nálunk, az átmeneti veszteségek, sokakat űznek el a pénzpiacokról, s indokolatlanul nagy bizalmat szavaznak más befektetési formáknak, így az ingatlanoknak is. Ha pedig az előbb említett fordulat megtörténik, akkor az óriási nyomást jelenthet majd a lakások áraira.
Számos tényező van azonban, ami a korábban bekövetkezett áremelkedés megismétlődése ellen hat. Egyrészt a romló demográfiai folyamatok hatására csökken a fiatal generációk létszáma, így egyre kevesebben szeretnének majd generációnként lakáshoz jutni, másrészt a jelenlegi gazdasági helyzet hatására sokak számára nehezebbé vált a korábbi fogyasztási szint fenntartása. A hitelstatisztikák azt mutatják, hogy a fogyasztási jelzáloghitelek aránya jelentősen emelkedett, tehát a lakosság egy jelentős része, hitelből próbálja fenntartani a megszokott életszínvonalát, ilyen körülmények között pedig nem várható a másodlagos igényként jelentkező lakások iránti kereslet növekedése, ráadásul a hitelhez jutási lehetőségek szűkültek is az elmúlt időszakban a hitelköltségek növekedésével. A hitelből fedezett befektetési célú ingatlanvásárlás esetében már elmúlt az az idő, mikor abszolút alacsony kockázatról lehetne beszélni.
A bérbeadásból nem lehet a hitelkamatoknak fedezetére megfelelő hozamot biztosítani, az általunk korábban megvizsgált és közzétett példából kiderül, hogy még a külföldiek számára kiadott lakások esetében elérhető, az átlagosnál jóval magasabb bérleti díj sem teszi lehetővé a pusztán albérleti díjból történő törlesztést. A befektetés pozitív mérlegéhez az ingatlan értéknövekedése szükséges, erre azonban csak a jó lokációjú ingatlanok esetében van esély.
Szintén az árak emelkedése ellen hathat, hogy bár azért még most is találkozhatunk külföldi befektetőkkel a piacon, a tranzakciók száma jelentősen lecsökkent, a döntési idő meghosszabbodott, s ma már nem vesznek meg mindent a külföldiek, egyre inkább tájékozódnak, s a felértékelődési lehetőségekkel rendelkező térségeket keresik. Sokan úgy vélték, hogy a hazai és régiós lakásár különbségek a magyar lakásárak tekintetében előrevetítik a jelentős növekedést, s ugyan a külföldön tapasztalható lakásárak még mindig jóval magasabbak, mint Magyarországon, ám ezek a boomos árak is már esni kezdtek, így csökkenésük miatt nem képviselnek már olyan nagy húzóerőt a magyarokra.
Érdemes végiggondolni azt is, hogy amennyiben a hitelpiaci válságnak nagyon komoly reálgazdasági hatása lesz, úgy nem számíthatunk felértékelődésre az ingatlanpiacon sem.
Jelenleg még nehéz előre megmondani, hogy melyik hatás érvényesül majd jobban. Az azonban biztos, hogy ha az áremelkedés melletti érvek erősebbek, akkor sem várható az egész piac elszállása, a hazai lakásállomány minősége és állapota ugyanis nagyon eltérő képet mutat, hogy ha be is következik jelentős áremelkedés, az biztosan csak az ingatlanszektor egyes szegmenseit fogja érinteni, elsősorban a jó lokációval, és megfelelő minőséggel rendelkező lakások esetében következhet be jelentős értéknövekedés.
|
|
|
|
